对于居民来说，小区就是自己的家园。家园管理得好不好，直接关系到居民们的生活质量。而且，对城市的环境与文明建设起到重要作用。近年来，由于种种原因，一些小区开始尝试小区业主委员会“物业自治”。“自己管自己”能管好吗？“自己管自己”究竟该怎样管？与相关政策怎样接轨？不少小区正在探索。有些小区在“物业自治”上走得十分艰难，有的小区却走出了一条“物业自治”管理的新路，明溪宏冠大厦业主委员会物业自治三年来，运行顺利，管理有序，获得了小区居民一致称道。他们在“物业自治”上有什么经验？他们的管理模式可否复制？请看记者的报道—— 老毛病：3年前物业弃管 大楼陷入“瘫痪” “2013年8月13日，明溪县宏冠大厦的物业公司人员在宏冠大厦保安室墙上贴出了公告，告知将撤离。之后，整座楼水、电中断！更让居民恐慌的是当天下了暴雨，大水漫进一楼停车场，水位没过膝盖。 宏冠大厦共18层，拥有住户164户，已入住136户。 “那几天，我要崩溃了，每天抱着1岁多的孩子上下11楼。”宏冠大厦11楼住户叶秀荣记忆犹新。 宏冠大厦的其他人与叶秀荣一样苦不堪言：因为停水、停电，一日三餐只能吃饭店；高层住户每天上下班得爬上十几层梯，老人们只好在家尽量不出门；时值盛夏，天气炎热，因为停电，到了晚上，大伙儿热得无法入睡。 新尝试：成立业委会 试行“物业自治” 物业弃管，怎么办？所有住户涌到一楼商量对策。 当年8月16日，住户们选出代表将此事向县政府反映，雪峰镇党委建议该小区成立业主委员会。 住户一致推选罗建成、吴瑞红、黄美清3人为宏冠大厦业主委员会成员，罗建成担任主任，吴瑞红负责财物，黄美清负责日常事务。 9月23日，宏冠大厦业主委员会正式成立。可业主委员会的启动资金为零。 罗建成提议，每个住户暂交200元作为物业启动资金，很快，便得到所有住户的支持。有了2.72万元的启动资金，罗建成请人将大楼的电线、消防等设施进行重整。大楼恢复通电！电梯正常运行！此外，小区还聘请4位保安，2名保洁人员，在大楼3个电梯位安装了监控探头。 怎么管： 能人挑担 开源节流 早年，罗建成毕业于三明技工学校，学的是锅炉专业，后来从事出租车司机工作，如今已退休。闲暇时，他爱自己“捣鼓”，因此学会了水、电安装技能。 因宏冠大厦有“地下河”之说，开发商在地下室安了16台水泵，每天抽水量达300吨。小区物业自治后，罗建成觉得这“地下水”来得蹊跷，便请来曾经在省地质队当过工程师的同学帮助勘测，勘测结果让他和所有住户大吃一惊：这座楼下根本不存在地下河！那“地下水”是因为旁边县农行门前的一根60cm粗的大水管破裂造成。罗建成将这一发现反映给县水厂，水厂派出工人进行抢修，从此，大楼不再涌出“地下水”，此前，每天16台水泵齐运转，水泵隔三差五得维修，维修费用都得摊在住户头上。 “我们的这一发现，不仅每天为水厂节约了300吨水，还为我们住户省下了不少费用。”罗建成自豪地说。 “物业自己管以后，最让我开心的是不用上交公摊费用了。”居民叶秀荣说。 不用上交公摊费用？那么电梯维护经费、楼道灯、消防等公共设施的维护费来自何处？莫非业主委员会成员全做义务工？ “4个保安，每个保安月薪1300元，2名保洁人员，每人月薪900元，我们业主委员会成员因为负责主要的管理和协调工作，长期靠义务也不现实，所以，经全体业主同意，罗建成、黄美清工资每月1300元，我每月800元。”吴瑞红告诉记者。 “这座楼一楼有好几个店面，他们用的是这座大楼的电和水，卫生保洁也是靠我们，因此，我们征得店主的同意，让他们交物业管理费。另外，业主委员会征得开发商的同意，将地下车库使用权作为住户们的福利，业主委员会按每个车位160元出租，所得收费应用于大厦的公共设施的维护管理费用。”罗建成介绍。 谁监督： 财务公开 人人都是监督员 业主委员会如何管理使用物业费呢？ 罗建成说，住户们物业费按季度上交，每季度第一个月的20-28日定为住户们交物业费的时间。吴瑞红退休前是县老干局的出纳，长期的财务工作，她养成了做明细账目的好习惯。2013年9月至今的每笔物业费和收支，吴瑞红都做了详细的记录。 不仅如此，业委会把大厦物业收费情况及支出情况每月10日在电梯口张贴公布。“我们这个小区不大，住户也集中，财务收支情况一目了然。我们接受每一位业主的监督。”罗建成说。 效果怎样： 物业费少交 服务备受赞赏 “2013年8月前，我家每月交物业费126元，大户型的每月得交物业费200元。还有公摊。现在，小户型住户每月只要上交物业费88元，大户型每月上交140元，还不用上交任何公摊费用。”叶秀荣说。 “我们自己管以后，大楼内保安实行24小时工作制，8小时轮班制，保洁员一天各清扫楼道2次。”吴瑞红说。 “我的摩托车钥匙经常忘拔下来，都安然无事。”住户洪碧娥说。 宏冠大厦三个单元楼成“品”字形结构连在一起，其中有一个单元顶层住户在楼顶搭建起杂物间，住户无法在顶楼晾晒衣服。小区物业自治后，配合县城监大队，对违章搭盖实行强拆。拆除后，业委会投入2万元，在三幢楼楼顶层分别焊上了10多根不锈钢晒衣竿。 去年，在业委会的申请下，城东居委会在宏冠大厦1楼100多平方米的房间内配了3台跑步机、一台乒乓球桌、羽毛球拍等健身器材。 “业主委员会很用心！他们把宏冠小区管理得非常好！不仅降低了物业费，还有健身场所锻炼身体。”70多岁的住户罗大爷说。 考虑到大楼高达18层，为防止水压太小，影响高层楼住户用水，罗建成为大楼准备了二次供水设备 大楼内入住136户，会不会遇到居民拒交物业费的情况？ 罗建成说：“不会！因为我们都真心为住户做事，大家都会自觉地按时上交物业费。” “物业管理是一项费力不一定讨好的活，因此需要一批有责任心又热心的代表很重要，但只凭‘有人干’缺政策还是不行。”罗建成说，宏冠大厦业主委员会没有法人资格，小区物业自治管理仍然有些“伸不开拳脚”。（江月兰）
